Günter Menth
Rechtsanwalt & Abogado inscrito
Verfügen Sie über ein freistehendes Einfamilienhaus auf den Baleareninseln Mallorca, Menorca, Ibiza oder Formentera, welches Sie nachhaltig an Touristen vermieten möchten, so ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, dieses Vermietungsobjekt kurzfristig anmelden und registrieren zu lassen, damit dieses auch intensiv per Internet beworben werden kann.
Eine registrierte Anmeldung reicht jetzt zur legalen Vermietung aus
Eine zentrale Neuerung des massgeblichen Gesetzeserlasses 13/2001 der Balearen ist die Tatsache, dass nach Einreichung der entsprechenden Objektdokumentation für eine rechtlich zulässige Vermietung keine Genehmigung mehr abgewartet werden muss, sondern mit dem Datum der registrierten Anmeldung bereits die legale Ferienvermietung möglich ist.
Dies ist eine ganz wesentliche Erleichterung, welche dem Fincaeigentümer auch die Unsicherheit nimmt, ab welchem Zeitpunkt seine Immobilie denn letztendlich tatsächlich vermietet werden kann.
Die Sommersaison des Jahres 2012 kann damit bei zeitnaher Anmeldung noch, zumindest teilweise, miteinbezogen werden.
Nur für freistehende Einfamilienhäuser
Touristisch vermietet werden können allerdings nicht alle Wohneinheiten, sondern gerade nur freistehende Einfamilienhäuser.
Es soll praktisch die Beeinträchtigung der direkten Nachbarn durch die Ferienvermietung vermieden werden.
Deshalb sind auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser von dieser jetzt zulässigen Vermietung ausgeschlossen, ebenso wie Mehrfamilienhäuser.
Allerdings, – so ausdrücklich der Vertreter der Tourismusbehörde -, auf die Lage der Finca, also des Einfamilienhauses, kommt es ansonsten nicht an:
Sowohl Landfincas wie auch Stadthäuser mit sie umgebendem Gartenbereich können ab sofort nach ordnungsgemässer Anmeldung an Touristen vermietet werden.
Andererseits bleibt die in der Praxis beliebte, aber unter den Nachbarn auch sehr umstrittene, touristische Vermietung von Wohnungen in Eigentümergemeinschafts-gebäuden rechtlich hier aussen vor.
Eine Person muss sich verantwortlich erklären
Wenn nunmehr die Erteilung einer Genehmigung für die touristische Vermietung von Einfamilienhäusern nicht mehr gefordert wird, so wird zur indirekten Absicherung die formalisierte Erklärung einer Person verlangt, welche nicht nur für die Richtigkeit der angemeldeten Daten verantwortlich ist, sondern grundsätzlich auch dafür, dass das zur Ferienvermietung angemeldete Haus im übrigen mit sämtlichen allgemeinen rechtlichen Anforderungen im Einklang steht.
In aller Regel wird dies durch die sogenannte Bewohnbarkeitsbescheinigung, – Cedula de Habitablidad -, nachgewiesen.
Probleme können hier aber auch entstehen, wenn nicht sämtliche Gebäudeteile mit entsprechender Baugenehmigung errichtet wurden.
Überraschend erscheint, dass diese Erklärung der Verantwortungsübernahme nicht durch den Eigentümer oder vertraglich zur Nutzung berechtigter Mieter erfolgen muss, sondern dass gegenüber der Tourismusbehörde insoweit auch dritte Personen die Verantwortung übernehmen können.
Erbringung zusätzlicher Dienstleistungen
Auch hierzu macht der aktuelle Erlass 13/2011 keine konkreten Vorgaben, sondern fordert lediglich, dass die erbrachten, respektive vorgesehenen, Dienstleistungen ausdrücklich mitbenannt werden.
Sicherlich wird die Grenzlinie zu einem Hotelbetrieb zu berücksichtigen sein.
Objektdokumentation und Planbeifügung
Eine genaue, wenn auch nicht formalisierte, Beschreibung der vorhandenen Räume und deren Nutzung ist ebenso erforderlich wie die Beilage einer Planskizze, in welcher die entsprechenden Räumlichkeiten inklusive vorhandener Garagen und Swimmingpools u.a. anzugeben sind.
Eine persönliche Anwesenheit des Eigentümers auf den Balearen ist zur Anmeldung nicht erforderlich
Eine weitere praktische Erleichterung besteht darin, dass die erstellte Dokumentation zwar direkt in Palma bei der Tourismusbehörde respektive dem dortigen , – übrigens öffentlichen -, Register eingereicht werden muss, aber dies muss weder durch den Eigentümer persönlich noch durch diejenige Person erfolgen, welche sich für die Richtigkeit der Angaben und die rechtliche Ordnungsgemässheit des Ferienvermietungsobjektes verantwortlich erklärt.
Finanzierungsbeitrag für den Fincaerwerb
Wird eine spanische Ferienimmobilie bankfinanziert erworben, so ist es regelmässig von Vorteil, die Finanzierungskosten durch Vermietungseinnahmen in Zeiten der Nichteigennutzung mit abzudecken, wenngleich grundsätzlich empfohlen werden kann, bei dem Erwerb einer Ferienimmobilie in Spanien zur Deckung der Finanzierungskosten nicht zentral auf diese Einnahmen angewiesen zu sein.
Gleichwohl ist vorstellbar, dass die nunmehr eröffnete legale Vermietungsmöglichkeit von freistehenden Einfamilienhäusern auf den Balearen den Immobilienerwerb tendenziell etwas mehr in diese Immobilien lenken kann.
Zugleich besteht ein Anreiz dahingehend, entsprechende Bauerweiterungen baurechtskonform vorzunehmen oder zumindest sich nachträglich durch Geltendmachung der achtjährigen Verjährungszeit von Bauverstössen offiziell Bestandsschutz zu beschaffen und die Immobilie vollumfänglich im spanischen Grundbuch eintragen zu lassen, um damit die Voraussetzung für eine legale Vermietbarkeit zu schaffen.
Ferienvermietungsagenturen entlasten Sie von dem Verwaltungsaufwand
Sicherlich werden sich die wenigsten Eigentümer von Ferienimmobilien auf den Balearen selbst kontinuierlich, mit der Organisation der Vermietung und die steuerliche Abwicklung befassen wollen.
Diese Aufgabe wird allerdings regelmässig gegen Abgabe von 25 % der Vermietungseinnahmen von Vermietungsagenturen mit jeweils örtlich regionalen Schwerpunkten übernommen, welche sodann auch An- und Abreise der Gäste sowie Reinigung und Wäschewechsel übernehmen.
Auch nach Versteuerung und unter Berücksichtigung des Erhaltungsaufwandes dürfte dem Fincaeigentümer noch mehr als die Hälfte der Bruttomiete verbleiben, wobei die Eigentümer naturgemäss an den Bekanntenkreis direkt ohne Einschaltung von Vermittlungsagenturen vermieten können.
In jedem Falle sollte die aktuelle erleichterte legale Vermietung von freistehenden Einfamilienhäusern auf den Balearen von jedem an der Vermietung interessierten Eigentümer jetzt genutzt werden, zumal eine entsprechend im Jahre 2005 eröffnete Vermietungsmöglichkeit mit wesentlich schwieriger zu erfüllenden Voraussetzungen im Jahr 2006 bereits verwaltungspraktisch wieder eingestellt wurde, indem schlichtweg keine weiteren Genehmigungen erteilt wurden.
Un saludo de Manacor / Schönen Gruss aus Manacor
http://www.kanzlei-menth.de
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